2021년 부동산 집값 전망

2021년 신축년 부동산 전망

내년 집값 전망도 어김없이 '상승'으로 모아지고 있습니다.

올해 집값을 밀어올린 전세난, 공급부족, 저금리 등의 요인이 해소되지 않은 탓입니다. 각종 연구기관과 전문가들은 내년도 올해와 같은 주택 시장 분위기가 형성될 것으로 내다봤습니다. 

더군다나 하반기엔 추가 상승 가능성에 무게를 실었다. 상반기에 종부세 회피 물량이 일부 소화되면 하반기는 '매물 품귀'가 더 심해질 것으로 예상되는 데다 대선 이슈 등 변수도 상승 쪽에 힘을 보탰습니다. 주택 매수 대기자라면 상반기 중 나오는 매물에 촉각을 기울일 필요가 있어 보입니다.

 

 

2021년 주택시장을 자극할 요인은 수요와 공급의 불균형입니다. 정부가 수도권 3기 신도시 조기 분양에 나서며 내 집 마련을 향한 조바심은 어느 정도 사그라질 것으로 보이지만, 여전히 수요자가 원하는 서울과 수도권 핵심 지역에는 신축 아파트 공급이 더뎌 주택시장의 불안을 자극하는 ‘뇌관’으로 떠오를 가능성이 큽니다.

 

12월 14일 부동산114에 따르면 2021년 서울 입주 예정 물량은 2만5931가구입니다. 2020년(5만386가구)과 비교하면 48.5% 줄었습니다. 경기도도 비슷한 상황이다. 2021년 입주 예정 물량은 8만5801가구로, 전년(11만4735가구)보다 25% 넘게 감소했습니다.

공급이 감소하는 와중에 수요는 계속 불어나고 있습니다. KB부동산 리브온에 따르면 서울 아파트 매수우위지수는 12월 7일 기준으로 103.8로, 전주보다 3.4포인트 올랐다. 수도권은 120으로 3.2포인트 오르며 기준선인 100을 넘어섰습니다. 이 지수는 0~200 범위로, 100을 넘으면 매수자가, 100을 밑돌면 매도자가 많다는 뜻입니다.

이 영향으로 집값도 들썩거리고 있습니다. 한국부동산원(옛 한국감정원)이 집계하는 서울과 경기도 주간 아파트 매매가는 12월 7일 기준으로 각각 0.03%와 0.27%를 기록했습니다. 비규제지역인 부산 강서구(1.32%), 울산 남구(1.15%)를 중심으로 지방에서도 기록적인 과열이 이어지고 있습니다. 지방 집값이 워낙 오르다 보니 서울 아파트 매매가가 상대적으로 낮아 보인다며 매수로 돌아서는 수요도 나오고 있습니다.

 

 

문제는 내년뿐만이 아니다. 장기적으로 보면 서울과 수도권의 주택 수급 불균형은 더욱 심각해질 것으로 분석됩니다. 국토교통부(이하 국토부)에 따르면 2019년 서울 주택 건설 인허가 실적은 6만2272가구이며, 올해 1월부터 10월까진 4만5625가구입니다. 2013~2016년 연평균 인허가 물량이 8만 가구에 육박했다는 점을 고려하면 2만 가구가량 감소했습니다. 경기도 역시 2019년과 올해 1~10월 인허가 실적이 각각 16만5424가구, 10만8095가구로 예년보다 줄었습니다. 보통 인허가 절차를 끝내고 3년 정도 후에 주택이 준공된다는 점을 고려하면 앞으로 주택 공급은 계속 줄어들 가능성이 큽니다.

 

 

 

전세 대란도 주택 수급 불균형을 가중시키고 있습니다. 계약갱신청구권제와 전·월세상한제 등 ‘임대차 2법’ 시행으로 전세 물건이 씨가 마르자 수요자들이 무리해서라도 집을 사자는 방향으로 돌아서고 있습니다. 국토부에 따르면 12월 14일까지 등록된 서울 11월 아파트 매매 건수는 4452건으로, 이미 전달을 넘어섰습니다. 실거래가 신고는 거래 계약 체결일로부터 30일 이내에 시·군·구청에 해야 합니다. 12월 말까지 11월분 실거래가 신고가 이어진다는 점을 고려하면 매매건수는 더욱더 늘어날 전망입니다. 같은 기간 경기도 역시 1만8019건으로 전달 거래량(1만7700건)을 웃돌았습니다

 

KB금융 "내년에도 집값 오를 전망"

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “내년 주택시장 움직임은 전세난이 핵심이며, 자칫하면 ‘꼬리(전세)’가 ‘몸통(매매)’을 흔드는 일이 발생할 우려가 있다”며 “서울이나 수도권보다 전세가 비율이 높은 지방 매매시장이 불안해질 가능성이 있다”고 말했습니다.

 

정부도 공급을 늘리기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 하지만 주택 수요자의 요구와는 동떨어진 공공주택 중심의 정책을 발표하며 ‘변죽’을 울리고 있습니다. 11·19 부동산 대책을 통해 2022년까지 수도권에 7만 가구를 포함해 전국에 11만4000가구를 공급하겠다고 밝혔지만, 공공임대 공실을 활용하거나 공공전세주택 등이라 수요자들이 선호하는 주거·거주 형태가 아니다. 김현아 국민의힘 비상대책위원은 자신의 페이스북을 통해 “‘영끌(영혼까지 끌어모으다)’ 시장에 영끌로 대답했지만, (수요 파악을 잘못하는 등) 핵심 내용이 틀렸다”고 지적했습니다.

 

 

입지가 양호한 지역에 새 집을 공급할 수 있는 주택 개발 사업은 서울에선 여전히 요원합니다. 재개발·재건축의 경우 민간택지 분양가상한제로 정비사업조합의 사업 동력이 크게 떨어졌습니다. 서울 둔촌동 ‘둔촌주공’의 경우 지난해 일반분양을 시작할 계획이었지만, 아직도 분양 시기를 잡지 못하고 있습니다. 이 아파트는 재건축을 통해 1만2032가구의 매머드급 단지로 거듭나며 일반분양만 4841가구에 이릅니다. 최근 거론되는 서울 역세권 고밀도 개발도 뾰족한 해법은 아닙니다. 그동안 정부가 펼쳐온 주택 정책 기조상 민간에 과감한 인센티브를 주기 어렵기 때문입니다. 수요자가 원하는 민간 분양보다는 공공 중심의 공급이 이뤄질 수 있습니다.

 

올 한 해 매섭게 오른 집값 상승세가 내년에도 유지될 전망이 우세해 보입니다. 초저금리와 풍부한 유동자금이 부동산 시장을 자극하고 있는 데다가 서울 입주물량이 절대적으로 부족하기 때문입니다.

 

정부에서는 대책만 내놓지 마시고 현실적인 정책 부탁드립니다.