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정부가 소액 임차인들을 보호하기 위해 시행 중인 최우선 변제 제도가 현실과 동떨어진 기준 탓에 실효성에 의문이 제기되고 있습니다.

19일 미추홀구 전세사기피해대책위원회에 따르면 최근 불거진 전세사기 피해자 상당수가 최우선 변제금을 받지 못하는 사각지대에 놓여 있습니다.

1.최우선변제 기준

인천 미추홀구 A아파트의 경우 전체 60세대 중 무려 58세대가 경매로 넘어간 상태입니다. 이 가운데 대책위에 가입한 47세대의 62%에 달하는 29세대가 최우선 변제 대상에서 제외됐습니다.

미추홀구 B아파트도 총 105세대 가운데 100세대에 경매가 진행 중인데 20세대는 최우선 변제금을 받지 못하는 것으로 나타났습니다.

대책위가 무작위로 431세대를 자체 조사한 결과에서는 132세대(30.6%)가 최우선 변제 대상에 해당하지 않아 피해 규모는 계속 커질 것으로 우려됩니다.

현재 전셋집이 경매로 넘어가면 우선적으로 일정 보증금을 되돌려받을 수 있는 소액 임차인 기준은 서울이 1억6천500만원, 과밀억제권역이 1억4천500만원, 광역시는 8천500만원, 그 밖의 지역은 7천500만원입니다.

앞서 정부는 전세사기가 사회문제로 떠오르자 올해 2월 주택임대차보호법 시행령을 개정해 일괄적으로 보증금액을 1천500만원씩 올렸습니다.

하지만 최우선 변제금은 해당 건물에 근저당권이 설정된 시점이 기준이어서 계약 갱신으로 보증금이 올라 최우선 변제 기준보다 높아지면 이를 받지 못하게 됩니다.

지난 17일 숨진 A(31·여)씨도 2019년 계약 당시 전세금이 7천200만원이어서 경매로 넘어가도 2천700만원이나마 최우선 변제 보증금액으로 건질 수 있었지만 2년 뒤 재계약 때 전세금이 올라 보증 대상에서 제외됐습니다.

그는 2021년 재계약 때 9천만원으로 전세금을 올려달라는 요구에 응했다가 최우선 변제 대상에서 제외되는 바람에 한 푼도 구제받지 못하는 상황에 몰렸었습니다.

https://v.daum.net/v/20230418070908107

2.최우선 변제금액

최우선변제는 임차주택이 경 ・ 공매되는 경우 근저당 등 다른 권리보다 ‘소액임차인’의 보증금 중 일정 금액을 우선 변제받을 수 있도록 한 것으로, 임대차보호법에 의해 보호받는 권리입니다. 주택 소유자가 빚을 갚지 못할 때 채권자는 채권회수를 위해 해당 부동산 경매를 진행합니다. 경매 낙찰자는 경매대금을 채권자에게 권리 순서대로 배분하는 이른바 ‘배당’을 합니다. 주택임대차보호법은 배당 과정에서 다른 채권자보다 소액임차인이 보증금 일부를 먼저 받아 갈 수 있도록 법제화하고 있습니다.

2023년 2월 14일 법무부와 국토교통부는 전세사기 피해를 막기 위한 내용의 주택임대차보호법 개정안과, 같은 법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔습니다. 개정안은 소액임차인 보호를 위해 권역별로 최우선변제 대상 임차인의 보증금액을 일괄 1500만원 상향했습니다. 기존에는 1억 5000만원 이하(서울)를 기준으로 했지만, 앞으로는 1억 6500만원까지로 그 범위가 늘어나 서울은 보증금 1억 6500만원 이하, 용인 ・ 세종 및 과밀억제권역은 1억 4500만원 이하, 광역시는 8500만원 이하인 세입자들이 최우선변제 대상이 됩니다.