집주인 계약 파기..집 계약후 파기시

집주인 계약 파기..집 계약후 파기시

 

최근 경기 김포시에서 이전 실거래 최고가를 새로 쓰는 '신고가'가 속출하고 있습니다. 비규제 지역의 이점을 바탕으로 가격이 계속 상승하는 중입니다.

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 김포시는 이달 들어 총 138건의 신고가를 기록했습니다. 지난달 300건에 이어 전국 최고 수준의 신고가 건수를 유지하고 있습니다.

 

풍무동 '풍무 푸르지오' 108.99㎡(이하 전용면적)는 지난달 3일 8억1500만원에 거래됐습니다. 이 아파트는 지난달 26일 111.89㎡가 7억9300만원에, 지난달 27일 84.99㎡가 7억원에 손바뀜하면서 최고가를 새로 썼습니다.

고촌읍 '캐슬엔파밀리에시티 2단지' 99.74㎡는 이달 5일 7억4000만원, 6일 7억7000만원에 거래되며 상승세입니다.

사우동 '김포사우아이파크' 103.95㎡는 6·17 대책 당시만 해도 6억1800만원에 계약이 체결됐습니다. 그러나 지난달 7억원을 넘긴 후 이달 8일 실거래가 7억6500만원을 기록하며 최고가를 찍었습니다.

 

이처럼 집값이 미친듯이 오르자 집주인들의 계약 파기가 잇따르고 있다고 합니다.

 

매도인이 계약금을 받고 계약 파기를 원한다면 계약금의 2배를 물어야 계약 해지가 가능하다. 이는 민법 565조에 명시돼 있습니다. 민법 565조에서 계약 당시 계약금, 보증금을 상대방에게 교부한 경우, 수령자는 그 배액을 상환해야만 매매계약을 해제할 수 있다고 명시됩니다.

 

화제가 된 사례는 김포 감정동에서 발생한 사례입니다. 기존에 계약한 금액보다 5,000만원의 증액을 집주인이 요구하자 매수인이 4,000만원까지는 응했지만 1,000만원을 둘러싸고 합의가 이뤄지지 않아 결국 이사 5일 전에 계약이 파기됐다는 것입니다. 집주인은 계약금의 2배를 물어줬습니다. 매수인 측은 기존에 살던 집을 비우기로 확정된 터라 오갈 곳이 없어진 셈이입니다.

김포 시내 한 공인중개사는 “5,000만원 증액 요구는 많은 편이긴 하지만 증액을 요구하거나 조율이 되지 않아 계약을 파기하는 자체는 이달 들어 심심치 않게 일어나고 있다”며 “직접 겪거나 지켜본 것만 해도 장기동 센트럴 자이와 쌍용예가, 구래동 반도유보라4차, 호반 베르디움 2차 등 4개 단지에서 이 같은 일이 일어났다”고 전했습니다.

실제 김포지역 부동산 커뮤니티에는 매수인 입장에서 피해를 호소하는 목소리 뿐 아니라 매도인 측에서 “계약을 파기하고 싶다”며 방법을 묻는 경우도 빈번합니다. 계약을 취소할 때 발생하는 배액의 기준이 가 계약금인지 계약금의 10%인지를 묻는다거나 계약을 취소한 뒤 배액 배상금을 지급하면 추후 양도소득세 산정 시 비용으로 인정받을 수 있는지를 묻는 사례도 나온다고 합니다.

부동산매매계약시 계약금을 지급한 경우, 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면, 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 따라서, 당사자 일방이 `이행에 착수`할 때까지 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 

현행 민법은 배액배상 제도를 규정하고 있습니다. 민법 565조에서는 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

 

판례는 계약금을 교부한 이후 '이행 착수시점'을 중도금이나 잔금 등을 지급하는 시점으로 봅니다. 그 전에는 매도인 또는 임대인은 해당 금액의 2배를 배상하면 얼마든 자유로운 계약 해지가 가능합니다. 

 

특히 부동산 가격이 상승하는 시기에는 계약금의 2배를 상대방에게 돌려주더라도 이 금액이 오른 금액보다도 적어 매도인 또는 임대인 입장에서는 계약을 파기하는 게 더 금전적 이득이 큰 경우도 많습니다.

 

반대로 매수인이나 임차인도 계약의 파기가 가능합니다. 이 경우에는 계약금만 포기로 배액배상이 이뤄진 것으로 봅니다. 다만 계약과정에서 계약 해제 절차 등과 관련된 다른 특약을 넣었다면 특약에 따라야 합니다.

 

전문가들은 통상 계약금을 전체 대금의 15~20% 수준으로 올려 해약금을 높이거나 중도금 지급을 빨리 이행하면 일방적 계약 해약을 막을 수 있다고 조언합니다. 통상 10% 수준인 계약금을 이보다 올리면 보상액이 더 늘어나게 되고, 중도금을 지급하고 나면 권리 주장이 가능하기 때문에 손쉽게 계약을 취소할 수 없기 떄문입니다.

 

 

여기서 또 중요한 다른 점이 계약 성립 시점인데 최근 처음부터 계약을 맺고 계약금을 납입하는 방식이 아니라 소정의 금액을 '가계약금'으로 걸고 이후에 정식 계약을 맺는 가계약 방식의 거래가 늘어나고 있기 때문입니다.

 

이 경우 계약의 구체적 내용이 중요합니다. 단순히 가계약금을 주었다고 해서 '계약 성립'을 주장할 수 없기 때문입니다. 전문가들은 부동산 매매계약이 성립됐다고 하기 위해서는 최소한 전체 대금액과 목적물 등이 특정돼야 한다고 말합니다. 만약 급한 마음에 매물을 잡아둘 목적으로 전체 집값을 협상하지도 않은 상황이라면 계약이 성립됐다고 보기 어렵습니다. 이때는 배액배상을 받기도 어려워져 매도인 또는 임대인은 가계약금만 돌려주면 계약을 해지할 수 있습니다.

 

반대로 집을 매매하면서 대금을 10억원으로 설정하고 1주일 후에 계약금 1억원을 주는 조건으로 우선 1000만원을 '가계약금'으로 송금한 경우에는 또 이야기가 달라집니다. 이때 이미 거래된 돈은 1000만원이지만, 배액배상액은 1000만원의 2배가 아닌 1억원의 2배인 2억원이 됩니다.

 

대법원 판례에 따르면 계약금의 일부만 지급된 경우라 하더라도 계약이 성립된 경우라면 해약금의 기준은 '실제 교부받은 계약금'(1000만원)이 아닌 '약정 계약금'(1억원)이기 때문입니다.

 

집주인 계액 파기 사례가 늘어나고 있는 김포 부동산 문제가 크네요..

정부에서도 다 보고 있을 겁니다. 빠른 대책 부탁드립니다.