임대차 3법 소급적용 시행시기..계약 갱신 청구권이란?

임대차 3법 시행시기 소급적용

계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제가 포함된 ‘임대차 3법’이 통과되면 기존 세입자가 이전에 계약을 몇번을 연장했는지 상관없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있을 전망입니다.

 

계약갱신청구권은 주택 임대차의 계약 기간이 끝났지만 세입자가 해당 건물의 재임대를 원할 경우, 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

집주인이 임대를 놓았던 집에 실거주하게 될 경우 임대차 갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입은 기존 사업자에 대해선 준비할 시간을 주기 위해 1년의 시행 유예기간이 마련됩니다.

27일 국회와 국토교통부에 따르면, 이같은 내용을 골자로 한 임대차 3법 제정이 추진되는 가운데 이 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 위한 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 이날 법제사법위원회에 상정됩니다.현재로선 2년의 기존 계약 기간이 지나면 한 번 더 계약을 2년간 연장하게 하면서(2+2안) 계약 갱신시 임대료 상승폭을 기존 계약액의 5% 이상 올리지 못하게 제한하는(5%룰) 방안이 유력합니다.

 

정부와 여당이 추진하고 있는 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 도입되면 ‘역대급 전세대란’이 올 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 임대차 3법을 기존 임대차 계약까지 소급 적용하더라도 계약 만료 6개월에서 2개월 전이면서 임대차 3법이 도입되기 전에 세입자에게 갱신 거절을 통보하면 임대차 3법의 적용을 피할 수 있어서입니다.

 

현재 임대차 3법과 관련해 다양한 법안이 발의되어 있습니다. 대체로 세입자에게 최소 4년 이상 거주 기간을 보장하고 임대료를 종전 계약의 5% 이내로만 올릴 수 있게 제한한다는 내용입니다. 당정은 임대차 3법을 기존 계약까지 소급 적용할 방침이라고 합니다. 그래야 임대차 3법 도입 전에 미리 임대료를 올려 전월세 가격이 폭등하는 부작용을 최소화할 수 있기 때문입니다.

 

임대차 3법이 이달 말 시행될 경우 올해 10월부터 내년 1월 사이에 임대차 계약이 끝나는 세입자들이 집주인과 실랑이를 벌일 가능성이 높습니다. 2018년 12월 입주를 시작한 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 등에서 이런 사례가 빈발할 것으로 전망됩니다. 서울부동산정보광장에 따르면 2018년 10월∼2019년 1월 아파트 전월세 거래량은 4만3766건. 이 중 상당수가 임대차 3법 혜택을 받기는커녕 도리어 살던 집에서 쫓겨날 처지에 놓일 수 있습니다.

 

서울 전셋값은 지난해 7월 이후 55주 연속 오름세입니다. 서울에서 전세 아파트 구하기가 어려워지며 세입자들의 불안도 커지고 있습니다

 

시장 관계자들은 서울 내 전세 호가가 높아지고 전세 물건이 귀해진 상황을 "정부가 내놓은 부동산 대책 영향과 '임대차 3법'(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권) 등의 시행 시기를 보는 집주인이 늘어났기 때문"이라고 설명했습니다.

 

한 부동산 전문가는 “임대차 3법은 전월세 시장 안정을 위해서라도 언젠가는 필요한 법이지만 시장이 불안한 현 상황에서 도입하면 부작용이 크다”고 우려했습니다.

 

일단 당정은 내달 4일 임대차 3법이 통과되고 나서 바로 시행될 수 있도록 국무회의 의결 등 남은 절차를 최대한 압축할 방침이라고 합니다.