전월세 상한제 주택임대차보호법 개정안

전월세상한제 주택임대차보호법 개정안

 

정부와 여당이 추진하는 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)의 윤곽이 드러났습니다. 당정은 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등을 포함한 주택임대차보호법 관련 계약기간은 ‘2+2년(1회 연장)’, 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 가닥을 잡았습니다.

추미애 법무부 장관은 27일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 계약갱신청구권제 관련 질의에 “계약 기간을 2+2년으로 하고 갱신 시 인상률은 5% 내에서 지방자치단체가 결정하도록 하는 방안을 검토하고 있다”고 말했습니다. 그는 “신규 계약자에 대해서도 적용할지는 중장기적으로 검토를 하기로 했다”고 덧붙였습니다.

하지만 논란이 첨예한 소급 적용 여부나 예외 인정 여부 등에 대해 심도 있는 논의를 거치지 않고 설익은 법안을 내놓을 경우 위헌 논란이 커지고 전·월세 시장의 혼란을 부추길 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

정부는 임대차 3법의 초기 정착을 위해 상대적으로 시장 저항이 작은 ‘2+2년’안을 택한 것으로 보입니다. 임대료는 지자체가 경기, 물가 등 지역 상황에 따라 조정할 여지를 둬 지자체가 표준임대료를 정하도록 해야 한다는 일부 주장을 반영했습니다.
추 장관은 이날 신규 임대차 계약에 대해서는 “(개정안) 적용 여부는 중장기적으로 검토하겠다”고 밝혀 당장 도입하지 않을 수도 있음을 시사했습니다. 현재 발의된 법안에서 전월세상한제는 계약 갱신 시에만 적용이 되고, 계약 종료 후 새로 체결되는 계약에는 적용되지 않습니다. 이 경우 신규 계약 시 임대료를 대폭 올릴 수 있다는 지적이 많았습니다. 더불어민주당 일각에서는 세입자를 새로 받을 때에도 기존 계약의 임대료를 기준으로 임대료 상승 폭을 정하게 해야 한다는 주장이 나오기도 했습니다.
최근 논란이 거세진 기존 계약에 대한 소급 적용 여부에 대해서는 “현재 진행 중인 계약에 대해 적용하는 것은 ‘부진정(不眞正) 소급’이라고 해서 원칙적으로 허용된다”고 밝혔습니다. 임차인 보호라는 공익을 위해 이미 체결된 계약에 대해서도 청구권과 상한제를 도입할 수 있다는 것입니다.

하지만 남은 계약 기간에 따라 논란의 여지가 있습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있습니다. 법조계에서는 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 ‘확정된 권리’가 돼 세입자가 개정된 법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 시각이 우세합니다.

이현성 법무법인 자연수 변호사는 “확정된 권리에까지 소급 입법을 할 경우에는 진정(眞正) 소급이 돼 위헌 소지가 커진다”며 “위헌 소송이 이어질 경우 임대차 시장의 혼란은 불가피할 것”이라고 지적했습니다. 즉, 6개월 이상 계약 기간이 남은 건에 소급 적용하는 것은 가능하지만 이미 계약 갱신을 거절한 임대인에게 적용하는 것은 무리라는 것입니다.

이에 대해 법무부 관계자는 “계약 종료가 통보되기만 하고 계약이 실제로 종료되지 않았을 경우에는 진행 중인 계약으로 볼 수 있다”며 “이 문제는 국회 논의 과정에서 정리될 것”이라고 밝혔습니다.
추 장관은 집주인이 실제로 거주하고자 할 경우에는 계약 갱신을 거절할 수 있도록 하는 예외조항을 둘 수 있다는 취지의 발언도 했습니다. 하지만 실거주 여부를 어떻게 증명하도록 할지 등 세부 규정은 아직 없는 상황입니다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “임대차 3법이 시행되면 기존 전셋집에 눌러앉거나 집주인이 직접 거주하는 수요가 늘어 새로 전셋집을 찾아야 하는 젊은층이 더 큰 피해를 입을 수 있다”고 말했습니다.

현재까지 발의된 법안 중에는 민주당 박홍근 의원안이 추미애 법무부 장관이 제안한 모델과 가장 유사합니다. 박 의원은 임차인이 1회 2년 전세계약을 연장할 수 있도록(2+2) 하고, 임대료 상승 폭도 지방자치단체가 조례로 정한 표준임대료(5% 이하)를 따르게 했습니다. 다른 법안들 역시 대부분 임대료 상승 폭을 최대 5%로 제한했지만 계약갱신 기간에서 차이가 있습니다. 민주당 박주민 의원은 임차인이 원할 경우 무기한으로 계약을 갱신할 수 있도록 하는 법안을 내놨습니다.

현재 국회 법제사법위원회에 접수된 주택임대차보호법 개정안은 대부분 민주당 의원 발의안이지만 그 내용은 조금씩 다릅니다. 민주당은 이르면 29일 열리는 법사위 전체회의에서부터 서로 다른 내용을 조율하는 병합심사를 거쳐 단일안 마련에 나설 계획입니다.

민주당 김태년 원내대표는 27일 당 최고위원회의에서 “7월 임시국회에서 국민 주거 안정 실현을 위한 부동산 입법을 완수하겠다”고 했습니다. 민주당 핵심 관계자는 “정부 요구사항을 반영한 주택임대차보호법을 만들어 당론 수렴 과정을 거친 뒤 다음 달 4일로 예정된 7월 임시국회 마지막 본회의에서 처리할 것”이라고 했습니다.

임대를 과세 목적으로 활용 시 세입자에게 세 부담을 주고, 인상 제한으로 임대 매물 감소가 우려되며, 미리 인상분을 앞당겨 받는 부작용으로 전셋값이 인상될 수 있다는 우려가 나오고 있는 임대차3법 제대로 검토 안된것이 문제입니다.

전월세상한제는 재계약 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 법입니다.