전월세 전환율 계산법은?

전월세 전환율 계산법

김현미 국토교통부 장관이 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전월세전환율을 현 4.0%에서 조정하는 방안을 검토할 수 있다고 밝혔습니다.

개정 임대차법 시행 이후 전세를 월세나 반전세로 돌리는 사례가 급증할 거란 우려가 제기되자, 정치권을 중심으로 '전월세전환율'을 낮춰야 한다는 주장이 나오고 있습니다. 임대인이 얻는 월세 수익을 최대한 낮춰 서민 주거 부담을 경감시키겠다는 취지입니다.

하지만 전월세전환율은 신규 계약에는 적용되지 않고 강제성 있는 규정이 아니라 효과가 제한적일 것이란 지적이 나옵니다.

 

3일 주택임대차보호법 시행령에 따르면, 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 뜻하는 전월세전환율의 상한선은 '기준금리+3.5%'입니다. 현 기준금리 0.5%를 적용하면 현재 전월세전환율은 4%인 셈입니다.

가령 A씨가 4억원짜리 전세를 보증금 2억원짜리 월세로 전환할 때 4%를 적용하면 1년에 800만원(2억원*0.04), 월 67만원 정도를 내야 합니다. 만약 새 임대차법에 따른 임대료 인상률 상한선(5%)을 적용하면 월세는 67만원에서 73만원 정도로 더 올라갈 수 있습니다.

 

이런 까닭에 정치권 등에선 전환율을 4% 이하로 낮춰야 한다는 주장이 나오고 있습니다. 윤준병 더불어민주당 의원은 이날 CBS 라디오에서 "그런 부분이 부작용이라면 (전월세전환율을 더 낮추는 것을) 추후 검토해야 할 것"이라고 말했습니다. 김현미 국토교통부 장관도 이날 국회에 출석해 "이 비율이 만들어질 당시 기준금리는 2.5%였는데, 지금 이 기준이 적절한지 논의가 필요하지 않나 생각한다"고 말했습니다. 만약 A씨 사례에서 전월세전환율을 4%가 아닌 3%로 낮춰 적용하면 월세는 67만원에서 50만원 가량으로 줄 수 있습니다.

 

하지만 전환율이 낮아진다 해도 큰 효과를 기대하기는 어려워 보입니다. 전월세전환율은 기존 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법적 기준이어서 신규 임대 계약을 맺을 때는 적용되지 않는다고 합니다.

이는 임대차 3법 역시 마찬가지입니다. 세입자의 갱신청구로 계약이 2년 늘어나더라도 세입자 동의가 없으면 전세를 월세로 돌릴 수 없지만 2년 후 새 세입자와 계약을 하면 전월세 상한제(5%)나 전월세전환율(4%) 모두 적용 받지 않고 마음대로 월세전환이나 인상이 가능합니다.

 

더구나 전월세전환율을 담은 주택임대차보호법은 민법의 특별법 형태여서 행정 제재를 가하는 수단이 아니라 사인 간 권리를 주장하는 근거가 될 뿐입니다. 전월세전환율이 부당하게 책정됐을 때 세입자가 할 수 있는 것은 주택임대차분쟁조정위원회에 가져가거나 소송을 하는 방법밖에 없습니다.

 

전월세 전환율 계산

전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 월세를 전세와 월세보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월(1년)을 곱해 계산합니다. 가령 전세금이 1억원인 주택을 보증금 2000만원과 월세 40만원으로 전환한다면 전월세전환율은 6%입니다.