용적률이란? 용적률 완화

용적률이란? 용적률 완화

오늘 8.4 공급대책이 발표될 예정입니다. 용적률 완화해 주택을 추가 공급 한다고 하는데..

용적률이 무엇인지 알아 보겠습니다.

 

용적률은 대지면적 대비 건물의 연면적 비율을 의미합니다. 용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있으며 재개발이나 재건축 사업의 경우 용적률이 클수록 분양 물량이 증가해 투자수익이 높아집니다.

 

서울시 조례상 3종 일반주거지역 용적률은 최대 250%(국토계획법상 300%)입니다. 하지만 재건축의 경우 210%를 기준으로, 임대아파트 등 기부채납 수준에 따라 용적률은 300%까지 늘어납니다. 은마아파트의 경우 이미 용적률이 204%에 달해 준주거지역으로 종상향 또는 용적률 상향이 이뤄지지 않는 한 사업성이 떨어집니다.

정부는 용적 상향 및 층수 제한을 완화하는 조건으로 기부채납 등 개발이익 환원을 강화할 방침이라고 합니다. 다만 늘어나는 용적률의 50% 이상을 임대아파트로 지어야 하는 기존 방식과 달리 이번엔 일부를 현금으로 내도록 하는 방안을 포함할 것으로 보입니다. 임대주택에 대한 조합원들의 반발을 의식한 결과입니다.

 

정부는 용적률 상향으로 늘어나는 주택의 상당부분은 공공임대뿐 아니라 공공분양으로 돌릴 예정입니다. 이를 통해 신혼부부나 생애최초주택구입자 등 20~30대 젊은층의 내집 마련을 돕겠다는 취지라고 합니다.

 

용적률이 높으면

용적률 제한은 난개발을 막아 주거 환경의 쾌적성과 안전성을 높이기 위해서입니다. 높은 건물이 마구잡이로 들어서면 주변 지역의 일조권과 조망권이 침해받게 되고 교통난, 학교시설 부족 등의 부작용을 낳을 수 있습니다.

부작용을 감수하더라도 도심 주택 공급량을 늘리려는 고육지책이 과연 집값 안정이란 기대 효과를 불러올 묘안이 될 수 있을지 관심이 모아집니다.

 

용적률이란?

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.

용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다.

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용합니다.

용도지역 ・ 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 아래과 같습니다.

- 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
- 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
- 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
- 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
- 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
- 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
- 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
- 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
- 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
- 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
- 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

용적률은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시 ・ 광역시 ・ 특별자치시 ・ 특별자치도 ・ 시 또는 군의 조례로 정한다고 합니다.

다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있습니다.