재건축 규제 완화? 은마 잠실5단지

재건축 규제 완화? 은마 잠실5단지

정부의 부동산 정책이 갈팡질팡 하고 있습니다. 그린벨트 해제 한다고 했다 안하고 군부대 부지에 집을 짓겟다고 하고...

이제는 재건축 규제를 완화 하겠다고 검토 중이라네요..

 

주택 공급론이 좀처럼 갈피를 잡지 못하면서 시장에서는 정부가 최후의 수단으로 미뤄두고 있는 재건축 규제 완화를 요구하는 목소리가 힘을 얻고 있습니다

 

정부와 서울시가 서울 도심에 주택공급을 늘리기 위해 주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 '35층룰'을 완화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌습니다. 50층 아파트를 짓기로 했다가 3년간 진척이 없는 잠실동 잠실주공5단지나 대치동 은마 아파트 등이 첫 수혜를 볼 수 있습니다.

규제 완화로 사업성을 높이는 대신 일정비율 임대주택 공급이나 기부채납 등 개발이익 환수 장치는 따로 둬야 합니다. 정부와 서울시는 규제완화 수준과 이익환수 장치를 어느 정도 수준에서 균형을 맞출지 막판 고심 중입니다.

21일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 그린벨트(개발제한구역) 해제 '카드'가 공급대책에서 제외되면서 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위한 유력 카드로 재건축 규제 완화가 꼽히고 있습니다.

정부와 서울시는 재건축 초과이익환수제나 분양가상한제 등의 규제 완화는 원칙적으로 검토하고 있지 않지만 '공공 재건축' 방식으로 사업을 할 경우엔 파격적인 인센티브를 줄 계획입니다. 민간이 아닌 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등 공공이 시행사로 참여하는 재건축이 해당합니다.

유력 카드 중 하나는 공공 재건축 아파트의 층고제한을 풀고 용적률을 파격적으로 높여주는 것입니다. 현재 주거지역 기준 층고제한은 35층이며, 서울시 조례 기준 용적률은 250% 이하로 묶여 있습니다. 정부 관계자는 "재건축 이익 환수 장치가 마련된다면 법을 바꿔서라도 용적률과 층고제한 완화는 검토해 볼만한 사안"이라고 밝혔습니다.

 

부동산 업계에선 잠실주공5단지의 사업 속도가 빨라질 가능성이 제기됩니다. 잠실주공5단지는 송파구 잠실역 인근 한강변 35만8000㎡면적에 들어서 있습니다. 이 단지는 2017년 단지가 속한 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 상향하는 서울시 일부 심의를 통과해 기존 15층 높이의 아파트를 최고 50층으로 짓기로 했습니다. 하지만 부동산 시장 과열 우려 등으로 서울시의 건축 심의 단계에서 3년간 진척이 없는 상황입니다.

잠실주공5단지는 특히 '35층룰' 해제를 위해 사회환원 차원에서 임대주택을 일정비율 공급키로 약속한 것으로 확인됐습니다. 원래 재건축은 재개발과 달리 임대주택 공급 의무는 없습니다. 송파구청에 제출한 잠실5단지 조합 계획에 따르면 50층으로 재건축되면 3930가구에서 6402가구로 2472가구가 늘어납니다.

이 가운데 3종 주거 4987가구 중 146가구(2.92%)를 임대주택으로 공급할 계획이며 50층으로 지어지는 준주거 1415가구 중 281가구(19.85%)를 임대주택으로 짓기로 한 것으로 확인됐습니다. 이는 지난 5월 서울 도심 7만가구 공급 방안의 핵심인 공공 재개발 사업의 임대주택 의무비율 20%와 엇비슷한 규모여서 서울시 의지만 있으면 잠실주공5단지 '50층'은 실현 가능성이 높습니다.

서울시는 지난 2016년 최고 50층 높이의 대치동 은마 재건축 설계안도 '퇴짜'를 놓은 적이 있습니다. 앞서 강남구 압구정지구의 최고 층수도 35층으로 묶었습니다. 법정 도시계획인 '2030 서울플랜'에 따라 층고제한을 엄격하게 35층으로 적용해 왔습니다. 서울시는 올 연말까지 '2040 서울플랜'을 다시 짤 계획인데 '35층룰'에 대한 전반적인 재검토가 예고된 바 있습니다.

관건은 재건축 이익 환수 장치입니다. 국토부와 서울시는 사업성이 높아진 만큼 공공으로 환원하는 세부 방안을 고심 중입니다. 잠실5단지 사례처럼 임대주택을 일정 수준 이상 공급토록 하는 방식이 유력합니다. 하지만 재건축 아파트는 재개발과 달리 초과이익환수제가 적용되기 때문에 공공재건축 수준(20%)으로 임대주택을 요구할 경우 조합원 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 공공재개발처럼 분양가 상한제를 적용하지 않는 것도 재건축 조합원에는 '인센티브'가 될 수 있으나 이는 주변 집값 과열로 연결될 수 있다는 게 문제입니다.

국토부 관계자는 "도심 주택 공급 확대를 위해 다양한 방안을 검토 중"이라며 "공공 재건축을 통해 적정한 인센티브로 유인하면서도 초과이익에 대해 공공으로 환원할 수 있는 적정선이 있는지 살펴보고 있다"고 말했습니다.

 

재건축 규제를 풀어 50층까지 올려 봤자 임대아파트 공급 물량 얼마 되지도 않습니다. 결국 집값만 더오르게 될겁니다. 왜 부동산 대책을 세우는지 이유가 궁금합니다.