반전세 계약시 주의사항 계산법

반전세 계약시 주의사항 계산법

반전세란 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념으로 전세값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 말합니다. 부동산시장의 침체와 저금리 상황의 지속으로 집주인들의 월세 선호현상으로 인한 전세난에 반전세로 전환하는 사례가 늘고 있습니다.

반전세는 월세와 전세의 중간이라고 생각하면 됩니다.

 

반전세 계산법

 

예를 들어 1억원짜리 전세건물을 월세 이율 1%로 적용하여, 보증금 5,000만원에 월세 50만원으로 내놓을 경우 전세금 대비 보증금 비율은 50%가 됩니다. 만일 집주인이 월세 가격을 올리기 위해 보증금을 4,000만으로 낮추고 월세금을 60만원으로 올릴 경우, 전세금 대비 보증금 비율은 40%로 낮아지며, 보증금을 1,000만원 낮추고 월세는 10만원을 올려 집주인은 시중금리 수준보다 높은 연 12%의 수익률을 달성하게 됩니다.

 

연 10% 또는 한국은행 기준 이율 1.5% +3.5 중에서 낮은 이율 적용
월세로 전환할 보증금 x 연 이자/12개월

보증금 2억 월세로 전환 시 
2억 원x(기준이율 1.5% + 3.5%)/12
보증금 2억/월 833,000원

 

반전세 계약시 주의사항

반전세는 전세와 마찬가지로 확정일자를 받아놓는 것이 필수입니다. 확정일자란 주택임대차 계약서에 공신력 있는 기관의 확인 도장을 받은 날짜를 기록하는 것입니다. 주로 해당 거주지 주민센터에서 손쉽게 받을 수 있습니다.

확정일자는 해당되는 날 실제로 계약이 있었다는 증거가 되면 집이 경매로 넘어갔을 경우 보상순위를 정하는 기준이 됩니다. 재계약하면서 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해서만 확정일자를 받으면 됩니다.

학생, 직장인들이 오피스텔 등 준주거주택의 전세, 반전세를 구할 경우는 '전세권 설정등기'를 하는 게 좋습니다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 간주되므로 주인이 전입신고를 꺼리는 편입니다. 전입신고를 못하면 확정일자를 받지 못하게 됨에 따라 집주인과 협의해 전세권 설정등기를 해야 합니다. 이럴 경우 따로 전입신고는 하지 않아도 됩니다.

또 최근의 전세난을 틈타 보증금을 가로채는 전세금 '먹튀' 사기 사건도 잇따르고 있어 각별한 주의가 필요합니다. 세입자의 경우 시세보다 조건이 좋은 전세 물건을 보더라도 계약을 서두르지 말고 여러 사항을 점검해야 합니다.

 

중개업자 등 거래대상의 신분 확인을 필수적입니다. 중개업자의 등록여부 또한 해당 시·군·구청을 통해 확인해야 합니다. 대여받은 공인중개사 자격증으로 중개업소를 차리고 여러 세입자와 중복 전세계약을 체결하고 '먹튀'를 한 사례도 있습니다. 대리인과 계약을 맺을 땐 소유자에게 위임 여부, 계약 조건 등을 직접 물어보고 위임장 위·변조 여부도 살펴야 합니다.

 

싸다고 막 잡으면 안됩니다. 명심하세요

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등을 골자로 한 새 임대차보호법 시행 후 반전세 등 월세를 낀 임대차 계약이 늘어난 것으로 조사됐습니다. 전셋값이 크게 뛰는 상황에서 증세까지 예고되면서 전셋값 인상분을 월세로 돌리는 집주인들이 많아진 것으로 보입니다. 또 매물 급감에 전세를 구하지 못하거나 오른 보증금을 대지 못하는 임차인들이 반전세 계약을 맺는 사례가 늘어난 것으로 보입니다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 새 임대차법이 시행된 지난해 8월부터 지난달까지 6개월 동안 서울 아파트 전월세 거래는 총 7만5684건으로 집계됐습니다. 이 가운데 흔히 '반전세'로 부르는 월세를 낀 거래는 2만4909건으로, 전체 임대차 거래의 32.9%를 차지했다. 이는 새 임대차법 시행 직전 6개월(지난해 2∼7월)간 28.2%였던 것과 비교하면 4.7%포인트 증가한 수치입니다.

반전세에는 임대차계약 중 순수 보증금만 있는 전세를 제외하고, 월세(보증금이 월세의 12개월치 이하)와 준월세(보증금이 월세의 12∼240개월 치), 준전세(보증금이 월세의 240개월치 초과)가 포함됩니다.

새 임대차법 시행 전 1년 동안은 반전세의 비중이 30%를 넘긴 적은 딱 한 달(지난해 4월 32.5%)밖에 없었습니다. 그런데 법 시행 후에는 상황이 바뀌어 지난해 8월부터 올해 1월까지 6개월간 반전세 비중이 30% 미만인 달은 지난해 10월(29.6%)뿐이었습니다. 지난해 8월 30.6%, 9월 32.6%에서 10월에 29.6%로 감소했다가 11월(40.1%)에 40%를 돌파하며 크게 늘었고, 12월 32.7%, 지난달 31.8% 등이었습니다.

특히 고가 전세가 몰려 있는 강남권은 물론 서울 외곽에서도 이런 현상이 뚜렷하게 관측됐습니다. 서초구에서는 반전세 비중이 지난해 상반기 35% 안팎을 기록하다가 새 임대차법 시행 직전인 지난해 7월 28.5%로 낮아졌습니다. 그러다가 지난해 8월 33.8%로 올라갔고, 11월에는 50.5%로 절반을 넘겼다가 12월에도 43.2%로 높은 수준을 기록했습니다. 송파구도 반전세 비율이 지난해 5∼7월 25∼27% 수준에 그쳤으나 8월 45.7%로 껑충 뛰었고 이후 35% 안팎을 오가다가 11월 44.3%로 다시 크게 높아졌습니다.

서울 외곽에서는 은평구의 반전세 거래는 지난해 1월부터 8월까지 19∼25% 사이에서 오르내리다가 9월 27.1%로 높아졌고, 12월 30.5%, 올해 1월 38.8%로 최근까지 크게 올라갔습니다. 구로구 역시 지난해 대체로 30% 안팎을 오르내리가가 11월 51.5%로 절반을 넘긴 데 이어 지난달에도 42.8%로 높은 수준을 기록했습니다.

전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 반전세 임대료도 함께 오르고 있습니다. 전국에서 가장 규모가 큰 단지인 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 84㎡(전용면적) 반전세는 지난해 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌습니다. 하지만 지난달 보증금 1억원에 월세 330만원(23층)에 각각 거래가 이뤄지며 임대료가 올랐습니다.

은평구 진관동 은평뉴타운박석고개(힐스테이트1단지) 59.85㎡는 월세 없는 순수 전셋값이 지난해 상반기 보증금 4억원 수준에서 지난달 5억5000만원 수준으로 올랐는데, 반전세 임대료 역시 지난해 5월 보증금 1억원에 월세 80만원(4층)에서 지난달 보증금 1억5000만원에 월세 100만원(7층) 수준으로 올랐습니다.

부동산 업계 관계자는 "정부가 공시가격을 올리고 종합부동산세 등 보유세를 크게 인상하면서 전셋값 상승분을 월세로 돌려 세금 문제를 해결하려는 집주인들이 생겨났다"며 "임차인들도 전셋값이 많이 뛴 상황에서 보증금 일부를 월세로 돌리는 것에 대한 거부감이 준 것 같다"고 말했습니다. 이에 앞으로 전세의 월세화 현상이 가속화할 것으로 예상됩니다.