전세대출 연장거부..전세 매물 품귀현상

전세대출 연장거부 가능성

임대차 3법에 맞서 집주인들이 전세대출 연장거부를 할 가능성이 제기되고 있습니다.많은 분들이 전세대출을 이용하는데 걱정입니다.

 

임대차3법'이 국회에서 '속전속결'로 통과돼 내일(31일)부터 전세월세상한제, 계약갱신청권제가 바로 시행됩니다. 모든 세입자는 1회(2년) 계약갱신이 가능하고 집주인은 임대료를 5% 이내로만 올려야 합니다. 특히 세입자가 원치 않으면 전세를 월세로 전환하는 것도 불가능해져 집주인들이 크게 반발하고 있습니다.

 

주택임대차보호법 개정안이 현재 전월세로 거주하는 세입자에게도 갱신청구권을 주면서 혼란스러운 상황을 낳고 있습니다. 전월세 기간이 끝나가 새 세입자를 구하던 집주인들은 기존 세입자가 더 거주하겠다고 주장하면 속수무책이다.

전세금을 올려서 생활비나 자녀 결혼자금으로 활용하려던 집주인들은 자금을 조달하지 못해 전전긍긍입니다.

 

모두가 불만인 이 법안 왜 했는지 이해가 안됩니다.

분노한 일부 집주인들은 세입자의 전세대출 만기연장시 동의를 하지 않는 식으로 계약갱신청구권을 무력화 하겠다는 움직임도 보이고 있습니다. 전세대출을 증액할 경우 집주인 동의 없이는 추가 대출이 안되기 때문에 세입자는 궁지에 몰립니다. 임대차3법의 '사각지대'입니다.

 

30일 정치권과 정부 관계부처 등에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 이날 오후 국회 본회의를 통과했습니다. 내일 국무회의에서 의결되면 즉시 시행됩니다. 임대의무를 4년으로 설정하고 증액 임대료를 직전 임대료의 5% 이내로 묶는 것이 핵심입니다.

22년만에 임대차법이 개정되면서 전세시장이 대혼돈으로 빠져들었습니다. 여당은 전세가격 폭등을 우려해 속전속결로 이 법을 통과시켰습니다. 정부와 여당의 '강한' 의지만큼 집주인(임대인)의 반발도 거세지고 있습니다. 일부 집주인들은 세입자의 전세대출 연장 동의거부로 임차인을 골라 받겠다고 나섰습니다. 임대차3법의 맹점을 파고든 것입니다.

한 임대인은 온라인 커뮤니티에 "은행 임차인 전세대출 질권설정 수용 절대 반대"라며 "집주인이 대출 동의를 거부하면 계약 갱신을 하지 못할 것"이라고 글을 올렸습니다. 다른 임대인은 "전세 계약 갱신 때 기존 전세대출 동의를 해주지 말아야 겠다"며 "이제 현금 많은 세입자만 받을 것"이라고 댓글을 달았습니다.

실제로 집주인이 전세대출을 동의하지 않으면 세입자가 갱신을 못하고 내몰릴 가능성을 배제하기 어렵습니다. 은행 전세대출을 받는 세입자는 집주인의 동의를 받아야 하기 때문입니다. 은행은 전세대출을 해 줄 때 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증 등 3곳의 보증을 끼고 해 줍니다.

 

주금공 보증은 세입자 신용을 기반으로 해 주기 때문에 집주인 동의가 필요 없지만 HUG와 서울보증은 다릅니다. 전세보증금을 담보로 하는 대출이기 때문에 집주인 동의 절차가 있어야 합니다. 주금공 보증상품도 집주인이 전세대출 계약을 했는지 여부는 기본적으로 확인을 해 줘야 합니다.

은행권 관계자는 "집주인이 전세 만기 때 보증금을 돌려주는데 세입자가 아닌 은행에 반환하도록 하기 위해 은행과 세입자는 질권을 설정한다"며 "이 과정에서 집주인이 동의 하지 않으면 대출 실행이 안된다"고 말했습니다.

 

계약갱신청구권 시행에 따라 세입자는 1회 계약 연장이 가능한데 전세대출이 막히면 계약갱신청권을 행사할 수 없게 되는 셈입니다. 물론 최초 전세대출이 아닌 만기 연장시 대출금을 증액하지 않는다면 집주인 동의는 필요 없습니다. 그런데 계약갱신시 5% 임대료를 올릴 경우 현금이 부족한 세입자는 전세대출을 통해 자금을 조달해야 합니다. 이 때 집주인이 거부하면 계약갱신을 할 수 없게 되는 것입니다.

 

한편, 정부는 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자를 몰아내기 위해 집주인이 전세대출 증액에 동의하지 않을 수 있다는 우려가 나오자 사실이 아니라고 해명했습니다.

국토교통부와 금융위원회는 이날 공동으로 자료를 내고 "주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않고, 대출을 증액할 때도 반드시 동의를 받아야 하는 것도 아니다"라고 설명했습니다.

국토부와 금융위는 "HUG 등의 전세대출 보증은 채권양도나 질권설정 방식으로 취급되는데, 이 방식은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지하는 것으로 대항요건을 충족한다"고 덧붙였습니다.

또 대출을 실행할 때 은행 등 대출기관은 집주인에게 임대차 계약의 존부나 허위 여부 등을 확인하지만, 이는 집주인의 동의를 구하는 절차가 아니라고 선을 그었습니다.