토지거래허가제 잠실동 삼성동 대치동 청담동 시행..토지거래허가제 문제점은?

토지거래허가제 잠실동 삼성동 대치동 청담동 시행..토지거래허가제 문제점은?

잠실동과 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동 등 4곳은 토지거래허가구역으로 지정되면서 내일(23일)부터 대지지분 면적이 18m² 초과인 주택을 구입하려면 반드시 관할구청 허가를 받고 매입 후 2년간 실거주해야 합니다. 다만 이날까지 매매 계약을 체결하면 이같은 규제를 피할 수 있기 때문에 매수자들이 몰려들고 있다고 합니다.

 

23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 토지거래허가제가 시행됩니다. 아파트 등 주택은 전세를 낀 거래가 일절 금지되지만 상가 등은 일부 임대가 허용됩니다.

22일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 국토부, 서울시, 해당 구청 등은 19일 회의를 열고 토지거래허가제 시행과 관련한 지침을 공유했습니다.

토지거래허가제는 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 집을 산다면 본인이 직접 거주하고 상가를 산다면 직접 영업을 하는 것이 원칙입니다.

 

국토부와 서울시는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 등의 여파로 이 지역 부동산이 과열될 것으로 우려된다며 1년간 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 토지거래허가는 부동산 계약을 체결하기 전에 받습니다. 구청에서 허가를 해주지 않았는데 거래하다 적발되면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처하게 되고 계약은 무효가 됩니다.

우선 아파트를 산다면 전세 보증금을 승계한 갭투자는 금지되고 2년 이상 실거주해야 합니다. 토지거래허가를 신청할 때 구매하는 집에 세입자가 있더라도 2~3개월 뒤 잔금을 치를 때 이사 나가는 경우에는 문제가 없습니다.

하지만 실거주 목적이라고 주장해도 전세 보증금을 이어받는 거래는 허가를 받지 못할 개연성이 큽니다. 구매하는 집에 있는 세입자의 임대차 계약이 1년 정도 남았다면 1년 뒤에 실제로 입주할 예정이라고 항변해도 구청에서 받아들여지지 않을 것이라는 게 국토부와 서울시의 설명입니다.

상가의 경우 국토부가 허가와 관련한 방침을 정해 이날 중 구청에 전달할 예정입니다. 상가는 아파트와 달리 구입한 건물 면적 전체를 구매자가 직접 상업 용도로 쓸 필요는 없을 전망입니다. 상가 구매 면적 전부를 직접 쓰게 하는 것은 상식에 반하기 때문입니다. 하지만 여러 호의 상가를 사서 아주 작은 면적만 직접 운영하는 식은 구청에서 허가를 내주지 않을 수 있습니다.

 

국토부 관계자는 "상가와 관련한 지침은 전체 면적의 몇 퍼센트를 임대해도 되는지 정하는 식의 구체적인 내용은 아니"라며 "서울시 등의 요청에 따라 지침을 만들어 이날 중 전달할 예정이지만 토지거래허가제의 허가권자는 구청이어서 구청에서 직접 결정해야 한다"고 말했습니다.

 

토지거래허가제 문제점
부동산업계에선 토지거래허가구역을 동 기준으로 지정해 인근지역 풍선효과가 나타날 가능성도 제기합니다. 실제 정부가 최근 발표한 6·17 부동산대책에서도 수도권 전지역에 전매제한 규제를 강화했지만 예외가 허용된 김포 등은 부동산거래가 급증하는 풍선효과가 나타났습니다.

풍선효과의 경우 허가구역 내에서도 대지면적 18㎡ 이하의 주택이나 20㎡ 이하의 상가는 허가 대상에서 제외돼 이를 중심으로 반사이익을 누리기 위한 세력들이 들어와 부동산 가격이 뜰 수 있을 거란 설명입니다.

 

토지거래허가제는 자칫 '사유재산권 침해'라는 위헌적 소지가 큰 만큼 신중한 검토가 필요하다는 전문가들의 입장도 있습니다.

 

일단 내일 토지거래허가제가 시행이 되면 어떤 현상이 일어날지 지켜봐야 할겁니다.

일단 이 지역에서는 갭투자는 불가능합니다.또한 재건축 아파트는 직격탄을 맞았습니다.

 

토지거래 허가제

토지의 투기방지와 합리적 지가 형성을 위해 일정기간 동안(5년 이내) 토지거래 계약을 허가받도록 하는 제도를 말한다.
토지거래허가제는 토지소유의 편중 및 무절제한 사용의 시정과 투기로 인한 비합리적인 지가형성을 방지하는 토지거래의 공적 규제를 강화하기 위해 시행하는 제도로 1978년 「국토이용관리법」의 개정으로 도입되었으며 현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거를 두고 있는 제도입니다.

토지거래허가제도는 투기우려지역에 대한 토지거래허가구역지정을 통해 이루어지며 허가구역 내에서 토지를 거래하고자 할 때에는 규정된 방법에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음과 같은 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다.

1. 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역

2. 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

3. 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

4. 그 밖에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

그러나 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 법에서 규정된 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가 없이 거래할 수 있습니다.

토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년 범위 이내에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 합니다.

 

정부의 ‘6·17 부동산 대책’ 발표 이후 시장의 불만이 극에 달한 모습을 보이고 있습니다. 정부가 ‘규제의 역설’로 나타나는 풍선효과를 잡기 위해 시장경제의 기본 원칙인 재산권과 거주·이동의 자유를 훼손하는 정책을 내놓은 데 대해 시장의 저항이 나타날 조짐이 보입니다. 전문가들은 정부의 잦은 규제가 시장의 역치만 올리다가 이젠 독재국가에서나 볼 수 있을 법한 토지국유화나 기본권 침해 수준으로 이어지는 흐름을 놓고 향후 각종 소송이 잇따를 수밖에 없다고 우려하고 있습니다.