전세보증보험 가입 의무화..민간주택임대특별법

전세보증보험 가입 의무화

18일부터 신규 등록임대사업자는 ‘임대보증금 보증보험’을 의무 가입해야 하는 가운데 보증보험의 보증료 분담을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 갈등이 커질 우려가 커지고 있습니다. 가입 의무대상은 임대사업자인 집주인이지만, 세입자도 보증료의 25%를 부담해야 한다는 규정 때문입니다.

등록임대사업자들이 의무 가입해야 하는 임대보증금보증 보험료를 세입자도 부담해야 하는 것으로 확인됐습니다. 보증금이 5억원인 전세의 경우 HUG(주택도시보증공사) 기준 보험료만 2년간 99만~438만원입니다. 이 중 임대인이 75%, 세입자가 25%를 내도록 정해져 있습니다. 세입자가 부담해야 할 보험료는 2년간 약 25만~110만원입니다.
일각에서는 이 같은 보험료 부담을 더 낮춰야 한다는 목소리가 나옵니다. 가뜩이나 보험료가 부담스러워 전세보증보험에 가입하지 않는 임차인들도 많은데 50만명가량의 등록임대사업자들의 가입 의무화로 보증보험 시장 규모가 커지게 된 데다 HUG와 SGI서울보증이 사실상 시장을 독점하는 만큼 보증보험료를 낮출 필요가 있다는 논리입니다.

12일 국토교통부에 따르면 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화를 담은 '민간임대주택특별법' 개정안이 오는 18일부터 시행됩니다.
이에 따라 18일부터 신규 등록하는 임대사업자가 신규 등록하는 경우 임대보증금 보험을 들어야 합니다. 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려해 내년 8월 18일 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용됩니다.
이에 따라 이달 18일 이후 등록하는 신규 임대사업자는 보증보험에 가입해야 하며, 기존 임대사업자는 1년 후부터 적용됩니다. 위반하면 임대사업자는 최고 2000만 원의 벌금, 최장 2년의 징역에 처해집니다.

임대사업자들이 가입할 수 있는 보험은 기존 건설임대사업자들, 동일단지 통매입 또는 100가구 이상 매입임대사업자들이 가입하던 임대보증금보증 상품입니다. 주로 법인을 대상으로 한 상품이었습니다. 보증료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 내도록 돼 있습니다. 보통 연간 단위로 납입합니다.

논란이 되는 건 보증료를 집주인과 세입자가 분담하게 하는 규정 때문입니다. 기존에는 세입자가 보증금을 지키려면 ‘전세보증금 반환보증’에 가입해야 했고, 세입자가 전액 보증료를 분담해야 했습니다. 하지만 민간임대주택법 시행령은 임대사업자가 의무 가입해야 하는 임대보증금 보증보험 보증료를 집주인과 세입자가 각각 75%, 25% 나눠 내도록 하고 있습니다. 집주인이 먼저 보증료를 전액 낸 뒤 이 중 25%를 임대료에 더해 세입자에게 받는 식입니다.
하지만 애초 보증보험에 가입할 의사가 없는 세입자들은 기존에 내지 않던 비용을 추가로 내야 해서 분쟁의 소지도 있습니다. 특히 최근과 같은 집값 상승기에는 보증금 떼일 우려가 적어서 세입자들이 보증료를 추가로 부담하길 꺼려할 수 있습니다. 지난해 HUG의 전세보증금 반환보증 건수는 약 16만 건으로, 세입자가 자발적으로 보증보험에 가입한 경우는 전체 전월세 거래의 10% 미만으로 추정됩니다.

이렇다 보니 의무가입 대상인 임대사업자들은 보증료 부담에 대해 반발하는 것은 물론이고 보증료 분담을 둘러싼 세입자와의 갈등을 우려하고 있습니다. 성창엽 임대인협의회 추진위원장은 “세입자가 ‘내기 싫다’고 버티면 집주인은 어떻게 해야 하냐”며 “원룸 임대차시장에선 집주인과 세입자 모두 중개수수료 아끼려고 직거래하는 사례가 많은데 양쪽 다 부담”이라고 말했습니다.

이에 대해 국토부 관계자는 “임대보증금 보증보험은 건물주와 세입자가 공동 부담하는 일종의 ‘화재보험’ 성격”이라며 “보증료 분담 의사가 없는 세입자들은 집주인이 임대사업자가 아닌 전월세를 구하면 된다”고 설명했습니다.

임대보증금 보험 의무 가입으로 대상이 늘어나는 상황에서 HUG와 SGI서울보증만 이익을 보는 것 아니냐는 지적도 적지 않습니다. 3월 말 기준 전국 주택 임대사업자 51만명, 등록 임대주택 156만채가 의무 가입 대상입니다.

돈없고 집없는 사람들의 부담은 계속 늘어나고 있습니다.