주택담보대출 갈아타기 조건

주택담보대출 갈아타기 조건

최근 금리가 떨어지자 주택담보대출 갈아타기 하시는 분들 많습니다. 비싼 금리를 주고 있는 분들의 갈아타기는 이자 부담을 줄일 수 있어 좋습니다.

하지만 무조건 갈아타면 안되고 체크 해야할 부분들이 몇가지 있습니다. 알아 보겠습니다.

 

최근 '불붙은 주담대 갈아타기', '은행권 대환대출경쟁 불붙었다' 같은 뉴스를 쉽게 접할 수 있습니다. 은행권 주택담보대출을 이용한 사람은 누구나 이자절감 효과를 누릴 수 있을 것 같지만 실상은 꼭 그렇지만은 않습니다. 2%초반대도 이용조건이 매우 까다롭습니다. 이자 절감효과를 극대화하기 위해선 은행 요구조건을 충족해야만 합니다.

 

 

현재 국내 5대 시중은행의 변동금리형 주택담보대출 금리는 연 2.04~3.9%로 역대 최저치에 이르고 있습니다. 기존에 높은 금리로 대출을 받았다면 대환대출을 통해 매월 내는 이자를 낮출 수 있어 관심이 쏠리는 것입니다.

 

대출 받은 지 3년 이내에 이뤄지는 대환대출의 경우 중도상환 수수료가 발생하지만, 대출 금리가 1% 포인트 이상 차이 나면 대출을 갈아타는 편이 유리하다고도 볼 수 있습니다. 

 

하지만, 여기에 함정이 있습니다. 누구나 대환대출로 이자 절감 효과를 톡톡히 누릴 수 있을 것 같지만, 현실은 다릅니다.  

1%대 금리는 물론 2%대 초반도 이용 조건이 매우 까다로우며 이자 절감 효과를 극대화하기 위해서는 다양한 은행의 요구 조건을 충족해야 합니다. 또한, 은행별 주택담보대출 금리는 실제 금리와 표면상 금리가 다를 수 있음을 주의해야 합니다.  

 

은행들은 주택담보대출 실행 시 대출 기간을 고려해 자금을 조달하고 이 부분을 반영해 금리를 산정합니다. 그런데 고객이 도중에 자금을 갚는 경우에는 자금운용 계획이 틀어지고 은행의 주요 수익인 이자가 줄어들기 때문에 중도 상환 시 수수료를 적용합니다.

 

대부분의 은행은 3년이 지나면 중도상환 수수료가 면제되며 3년 이전에 상환 시 남은 원금의 0.1% 정도의 수수료가 발생합니다. 즉 3년이 넘지 않는 이용자는 주택담보대출 대환을 실행한 뒤 금리가 낮아져 얻게 되는 금액과 중도상환 수수료 금액을 저울질해 실행 여부를 판단해야 합니다.

 

 

30차례가 넘는 부동산 대책으로 부동산규제지역(투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역)에 따라 주택담보대출 LTV(loan to value ratio)가 40%~60%로 줄어들었습니다.

 

이 비율은 대환 시에도 적용되기 때문에 규제 전 70% 이상 주택담보대출을 받았거나 아파트 시세가 떨어져 시세 대비 대출 원금의 비율이 LTV를 초과하는 경우 주택담보대출 대환이 불가능합니다. 

 

은행별 주택담보대출 금리를 확인할 때는 실제 금리와 표면상 금리가 다를 수 있음을 주의해야 합니다.

예를 들어 9월 8일 국민은행의 금융채 5년물 주택담보대출 금리는 2.33%~3.83%인데, 낮은 숫자보다는 높은 숫자에 기준을 잡아야 합니다. 신용 등급 1, 2등급에 소득이 높을수록 최저 금리에 가까워지며 최저 6등급, 소득이 없는 경우 최고 금리에 가까워집니다.

 

이외에도 은행이 요구하는 신용카드 이용 실적, 자동이체 실적, 급여 이체 실적, 예·적금 실적, 부동산 전자계약, 장애인 우대 등 금리 할인 항목을 최대한 채워 최대 1.5% 정도 할인을 받아야만 최저 금리에 가까워지는 것을 고려하면 2%대 초반 금리로 대환하는 것은 절대 쉬운 일이 아닙니다.

 

최근 은행권에서는 이른바 ‘갈아타기 상품’을 출시해 고객 빼앗기에 열을 올리는 모습이 연출되고 있습니다. 정체된 수익을 올리기 위해 타 업체 고객을 빼앗아 오는 것입니다. 이미 은행 주택담보대출을 이용하고 있는 고객은 신뢰도가 높아 유치할수록 이익이 되기 때문입니다..

 

금리를 1% 정도 낮출 수 있다면 중도상환 수수료를 물더라도 월 10만원 정도 이자를 낮출 수 있는 게 일반적이기 때문에 저금리 상황을 최대한 이용하는 것이 현명한 선택임은 분명합니다.

 

다만 그 전에 LTV 규제로 주택담보대출 대환이 불가능한 것은 아닌지 확인해 불필요한 시간을 줄어야 하며 은행별로 다른 금리 할인 항목을 점검해 내가 실제로 받을 수 있는 최저 금리는 몇 퍼센트인지, 해당 은행은 어디인지를 확인한 뒤 상담을 받는 게 효율적입니다.

 

꼼꼼하게 따져 보시고 주택담보대출 갈아타기 도전 해보기시 바랍니다.